Harus Tahu! 7 Dokumen yang Wajib Disiapkan Sebelum Jual-Beli Tanah

BATANG – Transaksi jual-beli tanah adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup seseorang. Namun, di tengah nilai investasi yang menggiurkan, risiko penipuan dan sengketa hukum juga mengintai. Agar perpindahan kepemilikan berjalan sah, aman, dan tanpa cela di mata hukum, persiapan dokumen menjadi kunci utama.

Proses pengikatan jual-beli (Akta Jual Beli/AJB) yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bukanlah sekadar seremonial tanda tangan. Ini adalah pintu gerbang legalitas yang menuntut kelengkapan berkas dari pihak penjual maupun pembeli.

Reporter Properti merangkum tujuh dokumen esensial yang wajib Anda siapkan sebelum melangkah ke meja PPAT, memastikan Anda terhindar dari kerugian besar di masa depan.

1. Sertifikat Tanah Asli: Fondasi Utama Legalitas

Ini adalah dokumen paling fundamental. Penjual wajib menyerahkan sertifikat asli.

• Verifikasi Kritis: Pastikan Anda memeriksa jenis sertifikatnya (Sertifikat Hak Milik/SHM, Hak Guna Bangunan/SHGB, atau Hak Satuan Rumah Susun/SHSRS). Cek nomor sertifikat, luas tanah, dan nama pemilik yang tertera.
• Peran PPAT: Dokumen ini wajib diuji keasliannya melalui proses Cek Sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan tidak sedang diblokir, dalam sengketa, atau merupakan sertifikat ganda.

2. Identitas Resmi Penjual dan Pembeli (KTP & Kartu Keluarga)

Dokumen identitas adalah syarat mutlak untuk verifikasi subjek hukum yang bertransaksi.

• Persyaratan: Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) dari kedua belah pihak wajib ada.
• Prosedur Khusus: Jika salah satu pihak berhalangan hadir saat penandatanganan AJB, harus disertai Surat Kuasa Menjual/Membeli yang sah secara notariil. PPAT harus memastikan subjek hukum yang bertransaksi memiliki kapasitas dan kewenangan penuh.

3. SPPT PBB dan Bukti Lunas 5 Tahun Terakhir: Bebas Tunggakan Pajak

Kepatuhan pajak atas objek properti menunjukkan tanggung jawab pemilik sebelumnya.

• Pentingnya: Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan bukti lunas pembayaran (STTS) selama lima tahun terakhir wajib diserahkan.
• Implikasi Hukum: Ini membuktikan bahwa tanah tersebut tidak memiliki tunggakan pajak yang bisa menjadi beban hukum dan finansial bagi pembeli baru setelah transaksi selesai.

4. Surat Ukur/Gambar Situasi: Penentu Batas yang Jelas

Banyak sengketa tanah timbul dari ketidakjelasan batas. Surat ukur adalah penegasan teknis dari BPN.

• Fungsi: Dokumen teknis ini memuat data akurat mengenai batas-batas tanah, luas, dan letak properti.
• Verifikasi Fisik: Data dalam Surat Ukur ini akan dicocokkan kembali oleh BPN untuk memastikan kesesuaian antara data administrasi dan kondisi fisik di lapangan.

5. Bukti Pembayaran Pajak Transaksi: PPh dan BPHTB

Setiap transaksi properti dikenakan pajak wajib yang harus dilunasi sebelum AJB ditandatangani.

• PPh (Pajak Penghasilan): Wajib dibayar oleh Penjual atas keuntungan penjualan.
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Wajib dibayar oleh Pembeli atas perolehan hak properti.
• Tanpa Bukti Lunas: Tanpa bukti pembayaran kedua pajak ini, PPAT tidak akan berani memproses dan menandatangani Akta Jual Beli.

6. Surat Keterangan Tidak Sengketa: Jaminan Keamanan Properti

Untuk memberikan ketenangan bagi pembeli, dokumen ini adalah jaminan tertulis dari otoritas setempat.

• Asal Dokumen: Biasanya dikeluarkan oleh Kepala Desa atau Lurah setempat, yang menyatakan bahwa objek tanah yang akan dijual tidak sedang dalam sengketa atau perselisihan dengan pihak lain.
• Tindakan Preventif: Dokumen ini menjadi lapisan perlindungan awal bagi pembeli dari potensi klaim pihak ketiga di kemudian hari.

7. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Jika objek jual-beli adalah tanah yang sudah memiliki bangunan di atasnya, legalitas bangunan tersebut harus disertakan.

• Wajib Ada: IMB (izin lama) atau PBG (izin baru) wajib disertakan.
• Tujuan: Untuk memastikan bahwa bangunan tersebut didirikan sesuai peruntukan lahan, tata ruang, dan telah membayar retribusi yang diperlukan. Pembeli tidak ingin mewarisi masalah pembongkaran karena bangunan ilegal.

🚨 Kesimpulan: Bertransaksi Aman, Hati Tenang

Menyiapkan ketujuh dokumen ini bukanlah sekadar formalitas, melainkan tindakan pencegahan hukum yang vital. Kepatuhan pada prosedur ini akan menjamin:

1. Keabsahan Mutlak: Transaksi terdaftar sah di BPN.
2. Keamanan Finansial: Tidak ada tunggakan pajak atau biaya tersembunyi.
3. Ketenangan Jangka Panjang: Terhindar dari sengketa.

Jadwalkan pertemuan dengan PPAT/Notaris Anda, pastikan semua berkas sudah di tangan, dan hindari negosiasi yang terburu-buru. Dalam dunia properti, ketelitian adalah harga mati.